“一套60平方米10年房龄的房子，买的时候花了24万元，而出租房子时每月只能收取600元的租金。”市民王先生在省城一家房屋中介出租登记时发现，虽然近几年省城房价一直保持较快增长的态势，但住房租赁市场价格并没有同比增长，租售比呈现出逐步扩大的趋势。
所谓房屋租售比指的是房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，业内人士认为房屋租售比应该维持在1200至1300的水平。否则对买房放租或是以房养贷的投资者来说，投资房地产的风险就比较大。
现象：房租赶不上房价上涨的脚步
今年8月，太原市民赵凯和未婚妻申领了结婚证，为了赶在2008年春节结婚，他和女朋友开始了买房行动。
9月份，两人来到和平南路附近一家新开发的小区看房子。入室花园、小区喷泉……虽然不在城市的核心位置，但优美的环境还是吸引了赵凯的注意。“现在只有不多的中小户型了，起价4800元/平方米。”听完售楼小姐的报价，赵凯盘算起来：不算将来入住办手续的费用，一套80平方米的小户型房子就要40多万，“太贵了！太贵了！”赵凯随后又打听了几家新开楼盘，但价格却和第一家一样“高不可攀”。
无奈之下，小赵决定先租房结婚，到中介公司查看房屋出租信息，中心城区的房子一个月的租金也就七八百元，而且家具齐全，有些1000元左右的房子还有电器，“房价涨了不少，但租金却没涨多少，而且大部分地段的租金都比月供便宜许多。”小赵惊奇地发现，房价上涨并没有带动租金同步攀升。其实，小赵遇到的并不是个别情况。据了解，今年以来省城房价不断攀升，1—10月份，太原市房屋销售价格同比上涨4.3%，其中：商品房销售价格同比上涨4.6%；二手房销售价格同比上涨3.6%。与之相比，省城的房屋租赁价格却变化不大，房租也没有出现跟着房价大幅上涨的趋势。
省城我爱我家的相关负责人表示：“目前，市内一般地段的普通两居室租价为每月六七百元，高校周边价格则稍高一些，能达到每月800元到1000元。而繁华地段的房租一般都超过了每月1500元，比如柳巷附近的两居室在每月1500元到2000元之间。当然房租每月超过3000元的也有，像部分高档社区的大面积商住两用房，但这样的房屋租赁在本市还是少数。”
至于房屋租赁价格的涨幅问题，业内人士认为，房租肯定赶不上房价。“还是以普通两居室为例，以前房价还没大幅上涨时，基本也在每月500元到600元左右，普通三居室价格在1000元左右，因此现在的房租和以前相比上浮并不大。”
分析：用租售比衡量收益率
“原本想着房租就能顶月供，但实际出租才发现，不少人都是高价买房低价租。”市民张女士刚刚在省城南中环附近买了一套120平方米的住房，但在出租的过程中，她发现，虽然这一地段的新房售价连年“高升”，有些楼盘起价都在每平方米4000元以上。但附近房屋租赁价格却依然徘徊在三四年前的水平，像她这样的新房只能叫价每月550元，到了冬天，由于暖气费等支出增加，租客还要求减少租金。
张女士表示，看到房价持续上涨，她打起了投资房产出租获利的主意，但没想到现在市场不少地段都是高价买房低价租，房屋租售比过大，极大地影响了自己投资房产的收益率。
和张女士观点相同，许多业内专家也认为，目前部分城市的房屋租售比有些偏高。近日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，报告显示，2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400。
尽管报告中并没有太原的相关数据，但业内人士认为，在省城的一些地段，同样存在“租售比”过高的现象。“太原市区中心新开楼盘的起价目前都在每平方米5000元左右，但相同地段的租金很少能超过每套房子每月1500元，实际租售比已经超过1：300。”我爱我家项目经理康敏表示，目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为1：200至1：300。如果售价租金比超过1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1：200，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。
那么，租售比又是如何对投资收益造成影响的呢？业内人士解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么1：200至1：300的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于1：300，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。据介绍，目前美国房产的年租金收益率在5%左右。
很多人投资房产就是希望能用租金收回买房成本，特别是一些售楼员在得知消费者有买房出租的心理后，也会宣传：房子出租回报率在8%以上，12年左右就能收回成本，12年后就等于白得一套房子。
对此，业内人士表示，目前开发商算出租回报率，一般是用年租金除以房屋总价，现在通用的说法是8%。实际上，这个8%是两年前就一直用的数字，虽然现在房价涨了，但租金没涨，这个数已经基本上不存在了。
算账：以房养贷其实不值
专家也给记者算了一笔账，“以小店区长风街附近的小区为例，普通新房价格在每平方米6000元左右，一套100平方米房屋的价格就是60万元，若将该房出租并以年收益率8%计算，一年赚取的房租就是48000元，房租也就是每月4000元，这样屋主在12年后就可以白得一套房。但实际上，按照市场价格看该地区的房租价格最高超不过每月2500元，那么就以月租2500元计算，一年收益是3万元，年收益率仅为3.75%，租售比为1：320，而屋主也要等到27年后才能收回投资成本。另外，这还不算物业费、供暖费以及房屋空置等潜在成本。另外，即使是按照6%，业内这一公认的高收益率计算，屋主收回投资成本也要18年。”
从上面的例子我们应该看到，若租售比超过1：300，那么买房放租的投资行为确实收益极低，即使是投资收益率较高，收回房屋投资成本也都在15年以上，从投资时间角度讲，跨度较长，因此买房出租的方式不是很值。
另外，在如今房价上涨明显快于房租价格的大环境下，买房放租不值，以租养贷更不划算。因为以租养贷的模式在受房屋租赁市场情况的制约时，还受银行利率的影响，特别是近年来频繁加利息，3年7次加息，累计涨幅1.98%。以贷款50万20年还清为例，以等额本息方式还款，从2008年1月1日起，房贷月供要比2006年8月19日以后购房贷款者多负担177.4元。“其实，投资房地产市场目前还是期待房产升值赚钱！”我爱我家专家康敏表示，在房价维持上涨趋势的大环境下，仅仅依靠租金很难保证收益，单纯的买房放租以房养贷其实都不值。
