HOUSOO：张总简单介绍了一下本栏目的背景，特别期待各位的精彩发言和精妙观点。
    小店区在年初提出了打造太原“浦东新区”的目标，并围绕着这一目标，规划了三大功能区、七大板快。浦东是上海也是中国是一个神话，那么小店能否复制这个神话呢？各位有什么精妙的观点呢？
    接下来咱们进入话题，共同探讨。

HOUSOO：近期有不少开发商在小店镇周边拿地，且规模可观，小店镇有什么优势吸引了各地开发商？我想在小店拿了地的开发商应该深有体会的。
   “恒大”是全国知名的五百强集团，来到太原无论是政府还是房地产界都非常期待。这“嘉宾第一声”就先请“恒大集团”的陈总来发出吧。

恒大陈旭东：既然来了，大家就要交流一下，小店的趋势大家都讲了，我想上海的浦东就是未来太原的浦东。这是小店的的未来被看好的非常重要的一方面。
    我认为，我们能够到小店也是借太原房地产的发展，希望它的发展能对我们起到推动作用。小店的优势，刚才讲了一些，至于还有哪些，我相信用事实证明，应该是最好的答案。这是我的观点。

HOUSOO：非常感谢陈总，关于这个话题，嘉隆房地产刚拿了一块地，肯定有话要说，毕竟1.33亿所造成的声势目前依然还在。

嘉隆李淑红：我们的项目在太原市也是个比较有影响的楼盘，在价位方面也有一定的优势，应该说1.33亿现在对于这个地块来说有点高，但我们很看好小店的市场，近几年来小店飞速发展，政策利好不断，城市配套日趋齐备，我特别赞同恒大陈总的观点：海的浦东就是未来太原的浦东。

HOUSOO：应该说对于小店镇目前的发展优势我们已经看到了，至于未来的发展怎样，需要时间的印证。
    小店镇的供应从2005年起明显放量，且销售形势大好，人气颇旺，那么，目前小店是否对主城区居民造成了较强的吸引力呢？它的主要辐射区域在哪？目前在小店买房的业主中，主城区的业主占了多大的比例？入住率如何？业主或者已经有入住的项目是有发言权的。

鼎晨欢乐林栖郝忠毅：在我们项目，应该是太原市主城区占到了30％左右，目前入住率还算是可以吧。在这个项目刚开始操作时，主城区买的比例不是很高，但随着时间和配套的发展它的影响力也会不断提高，主城区的业主在不断的增多，但从整体上来说，主要还是小店镇周边的人群。

HOUSOO：你认为目前的30%是个发展停滞期呢？还是快速上升期？

鼎晨欢乐林栖郝忠毅：应该是快速上涨期。

HOUSOO：也就是说在您的眼里这个比例是乐观的。昱苑新领地的刘总有不同的看法吗？

昱苑新领地刘海全：刚才大家都讲了，从目前来看，我们楼盘的入住率是非常高的，但有一个缺点，它的客户群都聚集中小店周边，城区的购买人群到小店的投资比较大，自住业主几乎没有。
    从实际来看，因为政府的导向性还没有实现，既城市人口结构比例的南移，有一种说法是整体人口的四分之一左右。按现在的速度，小店还较差，但从今年下半年开始则会好很多。龙城大街通了，我想每个售楼处都有感觉。购房群体增加了很多各城区的居民。以前咱们所提的问题来看，比例不是很理想。在这方面小店要想做大必须引进一些500亩1000亩甚至更大的项目。当然从长远看，这个比例应该是上升的。

HOUSOO：目前入住率不是很高，这是大家反映出来的观点，那么从入住率和政府规划看，政府会在小店做一个大型的综合居住区，包括小店综合居住区、远期南部综合居住区。这是在近期内要启动的，如果有大型项目供应，包括刚才刘总说的500或者说1000亩，我想入住率也会大幅度提高。市区的人口也会向南移。我们首先请时代精奇的孙总公布一下他的研究成果。时代精奇一直在研究太原楼市，素有数据库这称，他的数据向来以准确及时著称。

时代精奇孙晟：我提供的数据主要是价格监测方面的，在提到这个时我先说说。在2005年到2007年，小店区共成交地皮18块，小店镇占到了11块，千亩以上的只有恒大，面积在第二位的是近500亩，另外的是“大连阳光”的200我亩。从土地出让上看，小店镇是热点。
    在地块出让总金额上，太原市各个城区中能与小店区相提并论的只有杏花岭。杏花岭占第一位，达到了32.5％，小店占32.2％，迎泽成交面积所占总比例9.8%，在区域楼面地价上，杏花651元/平方米，小店564元/平方米，相差近一百元。迎泽区的楼面地价647元/平方米，从基本数据上来看，小店的升值空间是很大的，

HOUSOO：感谢孙总的数据，从拿地的数据上看，小店镇是独占鳌头。那么，按照目前小店镇的推盘速度和土地供应状况，小店镇明年供给量相当可观，从今年的情况看，小店周边的楼盘有很多，包括浦东雅典、景都苑、昱苑新领地等，现在在建在售的项目共十几个之多，按现在的开盘速度和供给量会对太原楼市造成什么影响？这些供给量过大的话，会对太原主城区的楼市造成一定的冲击吗？我们主要来谈谈这两个话题。

北京世纪朗润薜铮：我来讲一下。上一次，我们谈到宜居的问题，有人提出房子宜居不宜居主要有五大标准，我觉得房子宜居不宜居最主要的标准是老百姓能不能买得起。目前有学府宛汾河外滩等已经有一万以上的标价，但实际上并没卖到这个价。我个人认为，在目前市场上，六千是个瓶颈，突破了六千，产品就需要有一个根本的改变，整个市场可能需要一个新的轮回。
    三年前，小店的价格一般在一千多到两千的水平上。但是三年以后的今天，手续齐全产品合适的话可能在三千五到四千甚至有的可以卖到四千以上。这是市场发展的结果。在缤河等板块涨价的势头下，给小店留下了很多发展的空间。实际上是把空间抬高了，原来太原均价在四千的时候它可能也卖不到这个价，但现在的实际是太原的房价在五千，这样小店也许会提到四千。它是一个适应的过程，至于小店的发展会不会影响到整个楼市的发展，我想这个是有可能的。我认为我们要主动影响楼市而不是去跟着其它的区域走，比如说滨河板块卖到八千你是不是要卖到六千，不是这个概念，我们应该起到平抑物价的作用。这是价格上，就是说我们整个区域应该有个整体的认识。
    第二个，产品设计对市场的影响。我们一直对小店的印象是土地比较平整，地块比较大，比较适合像百亩甚至千亩以上大盘的开发。不管是外地的企业还是本地的企业都要考虑一个问题。就是在低密度的前提下做宜居的住宅，要在小店做个写字楼比较困难。在住宅产品方面做到更新换代，我希望可以在小店这块出现。说实在话目前为止在太原市我们还没有看到一个特别好的小区，无论是从建筑质量，配套还有价格，都没有综合打分较高的小区。上次任志强也提到了说，山西没有上市的企业，没有一个销售超百亿的公司，我想呢咱们缩小一点，就是在太原也没有一个区域能做到一种产品持续销售七年八年甚至三年五年。而且在住宅方面，真正宜居的产品并没有出现。所以我感觉在明年供应量大的情况下，可能有两个方面会对太原楼市造成主要的影响：一个是在价格上，一个是在产品上。从我的角度，我们应该从正面去考虑这个问题，我们还应该探讨一下怎么去盖一些好房子：户型不大，功能齐全，价格适中，买的起，环境好。这在老城区实现是比较困难的，我想可能实现很多人的购房愿望应该是在小店区。

HOUSOO：非常感谢薛总的精彩发言。
    盖老百姓买的起的房、适合买的房，这是我们最喜欢探讨的、也是老百姓最喜欢听的一个话题。关于这个问题，目前准备入市的“浦东雅典”的王总谈谈比较合适。

浦东雅典王钧：我的理解是，太原的整体地形比较狭窄。打个比方，和西安比较，西安各方面要比太原强，北面的情况大家也很清楚，我们是没有办法在那边开发的，只能依靠改造旧城。但旧城改造，大量的人口都在河东，而河东就是在老城区，不太好。 原来迎泽以北，现在是南内环以北，人口密度非常的高，不管是解决现阶段的居住问题还是其它，长风大街地段比较成熟比较平整。我个为认为长风大街刚兴起，市政配套配还不够，只有市政配套齐了以后老百姓才愿意居住，很多商业才能够进行。但现在长风街整体上发展很慢，居住在那里的人很少，平时上下班时人很多，但是白天真正居住的人很少。这是我个人的观点，但由于那个地方的房价涨的很快，就刺激了很多的开发商继续向南开发。所以才有小店，一条路修过去了房价也涨上去了。但我个人认为，小店现在涨这么快，是不太正常的。

HOUSOO：你认为不太正常是什么意思？

浦东雅典王钧：是一种跟风也好，是在借势也好，不能说它速度快，只能说它的数字有问题，并不是速度快，这些都是大家嘴上在讲，实际的成交是多少，那才是真正的价格。对于业主来讲，创造一个想达到广告效益的楼盘，无形中形成一个话题。所以我觉得对于小店来讲三千多应该会持续一段时间，我们浦东雅典现在是大概要做30万平米，都是高层的。像这样的情况要做宜居的多层的小住宅的话对于开发商是满足不了这些的，从另外一 个角度对于业主这也是好事情。

HOUSOO：那业主同意这些看法吗？有没有出现过像王总说的这种情况？

业主杨周珍：有

HOUSOO：像王总说的容积率提高，把平均房价拉低，你同意这种观点吗？

业主杨周珍：不想同意也没办法。

浦东雅典王钧：又想宜居又想房价低，这个问题本身就是非常矛盾的，但是我们目前做老百姓买的起的房子还是老百姓愿意住的房子，这是我们的课题。要做老百姓买的起的房子，实际上还是要达到我们企业经营的目的。

HOUSOO：这是要划分阶层的。

浦东雅典王钧：很多概念都可以细分的，对老百姓愿意住的房就需要业主的个人观念或者素质来判断。开发商认为什么的房子是宜居的呢？目前开发商还不是很成熟，在不成熟的情况下，还能卖房子，卖房子还能赚钱，这只能说明市场不成熟。市场不成熟原因在哪里呢？有可能是社会的导向问题。社会导向说开发商是坏蛋那么业主就会提很多的毛病，这样以来反而把业主应该学习的方向倒乱了。现在市场很希望告诉大家什么样的房子好，这是社会导向的问题。

HOUSOO：我非常认同王总的观点。下面咱们来听听业主的声音：

业主杨周珍：今天是小店的话题，我们感兴趣的原因，就是大家刚刚提到的那些。首先是发展方向和价格，一是小店污染少，这是我们考虑的问题。另外是教育源区的发展，从这方面来说我们也是觉得小店是非常有诱惑力的，如果说感受，其实我们希望，政府能够在一些公共设施，配套上给予一定的支持。现在一般的消费者、业主等想购房的群体对这些都是非常感兴趣的。为什么现在我们一提起设施、配套小店既希望又失望，就是以为公共设施跟不上，配套设施跟不上。我就认为在太原除了漪汾苑好一点，太原再没有一个像样的小区了。明年是小店发展年，如果成本合算的话能有一些宜居的象样的更新换代的好一点的小区出现， 可能我们会更感兴趣，

HOUSOO：业主的需求越来越高了，我希望开发商能满足业主这种需求。我也相信开发商可以打造出令业主满意的房子，包括以前的昱苑新领地、欢乐林栖、嘉隆新村等，都是性价比很好的房子。当然，500强之一的“恒大”进来，就令我们多了更多的期待，期待“恒大”的产品。 关于这个话题，我们来听听媒体的声音，请田总来讲一下，

山西房地产总编田峰：我提一下，大家可以活跃一些。我是这样认为，我们参加过万达的一个内部话题，是关于整个板块提升问题。万达在城北，绿地在东山，声势挺大，外地的开发商是觉得拆迁很麻烦。万达很有实力，它到了哪里哪里就会成为一个城，哪里就会成为一个有规模的东西。它非常吸引人。关于小店，我要谈论这样一个问题，这也是一个不可回避的大前提，整个商务区的开发，大型的体育场，这不是小店的问题，这是一个大的板块的问题，不可忽视，而小店是整个板块当中很幸运的被选择的一个，是其中的一个“MM”。
    从省政府来讲，这是一个大概念。我觉得应该从这个角度是看问题，浦东雅典那个项目周边也是有土地在谈。恒大的朋友也在此，我跟他们以及广州的朋友接触之后，也带他们看了很多的地方，在这样的前提下，政府对这个区域也比较重视，这些都是非常好的趋势。但是目前“绿地”与“恒大”差不多，大势可能在此。价格问题，不管是虚的也好实的也好，我个人认为是挡不住的。不知道大家是否赞同我的观点，绿地、恒大的到来将使太原进入一个板块升级的时代。毕竟，它的产品理念是与我们现在的绝对不同的。一些煤老板现在有了两套，三套房子之后，什么是他的终极置业？这是很多企业都想知道并且都想做到的。作为小店板块也好或者说综合板块也好，这是个大好事。搞什么样的户型提升，搞什么样的置业。我的观点是要把这个版块作为煤老板的终极置业，作为一个最适宜的生活地方，而且会给大家带来一种新的生活理念。

北京世纪朗润薜铮：我先说一下，我坚决不同意田总的观念。为什么不同意呢？田总的观念是：发展是大势所趋，因为发展了，所以就要接受房子涨价。我认为，经济越发达经济利润是越低的，这是市场发展的规律。但有一个问题是控制不了的，那就是土地。如果说在政府好的区域地段内建经济适用房，把土地价格调低一点，让老百姓得到了实惠。
    土地成本很高，我认为这是无法控制的，做为房地产商你的开发销售策略是可以控制的是。目前房地产并不是真正的市场化。市场化有两个前提，一是地位对等。第二，信息对称。所以从这方面来讲延伸出第三个问题。世界上有三个职业是需要良心的，老师、医生、开发商。实际上做低密度的房子，不是做不做关键在于心态。还有在价格上涨的问题上我们还是要有一个认识的。谈到一个问题，不要想着拿着开发商的钱去建市政配套。小店区这么多的房子，配套怎么讲？我们文教城的房子入住率也很低，因为周围没有医院，没有超市。我们的交易量很大，大家都很看好未来。但美好的愿望不能代替焦急的等待。但在这个前提下，我们应该考虑把价格压一下，规模大一点。从销售讲，可以销售的快一点。这是一样的道理。

HOUSOO：两位讲的都很精彩。刚才谈到价格的问题，我们第四个话题就是关于价格的，政府提出建设70平方公里的汾东新区，既是新太原建设的重点区域，亦规划是太原未来产业集中区。而小店镇是汾东新区建设的核心区域。鸣鹂园、圆照园两个公园建起，富士康龙城科技生活园和康宁街千亩住宅小区的启动建设，是否大幅度助推小店镇房价的上扬？
    薜总讲好东西并不一定就要卖高价，王总，你有什么看法？

浦东雅典王钧：我个人认为，在这样的大势下，我们只能做不同与别人的产品，价格如果很低，浦东雅典现在是3800，也许可能只是说一下。我个人比较担心外地来的大企业，来太原买地的目的是什么？因为山西政府是希望大企业来建，因为很多房地产公司，这完全是我个人的理解，它完全借助中国的社会，实现资本市场的发展。

HOUSOO：看来得恒大的陈总解读一下。

浦东雅典王钧：我也想听听恒大来太原的目的。

恒大陈旭东：这个是仁者见仁，智者见智的东西。

HOUSOO：那我们就继续期待，那么对于刚才王总的四千二的价格，大家什么异议？

时代精奇史凤玲：我认为王总讲的是个案，

HOUSOO：浦东雅典的个案。

时代精奇史凤玲：小店镇现在均价3300-3400，一个城市发展的上扬是市场配套是有密切联系的，它有一个规率性的，不是大幅度上，明年小店镇的供应量估计在58万平米左右，区域内的项目增多，老百姓应该有更多选择的余地。

HOUSOO：上扬的房价看是挡不住的。

浦东雅典王钧：我个人认为，应该是产品不同，因为小店后期的都是高层，前几年的住宅项目都是多层。

HOUSOO：一分钱一分货。品质不断提升，价格提升更快了。

浦东雅典王钧：它有这样不正常的变化，应该是产品不一样，小店镇真的很不好， 配套很不好， 如果这些可以改变，那样可能会有价格的提升，时间很简单，如果让政府建大型的娱乐场所是不可能的。所以我认为明年在小店房价的涨高，

HOUSOO：城市配套这块的不断完善，看来这也是催动房价上涨的一个趋势，大家都非常关注龙城大街。也关注在其周边拿地的恒大集团。
    根据规划，龙城大街两侧由东向西规划有空港物流园区、文化办公综合区和商业展览综合三个组团。规划以机场大道为中心、向北300米，向南500米，在约10公里的范围内，重点发展连锁经营、星级酒店、金融贸易、信息科技、企业总部基地、大型展览中心、科技项目孵化推广中心、大型休闲娱乐设施，而目前亦有不少开发商在其周边拿地，包括恒大。龙城大街区域明年是否会热启动？其发展势头？对于龙城大街有哪些看法？我还是请恒大陈总来谈一下！周边有项目的只有恒大一家。

恒大陈旭东：既然是个方向，那应该不会错的，确实我也准备再进行深入的了解，我们也愿意更多的去了解规划，我们的目的远远不止这个项目，但是未来怎么发展我们也有自己的规划，在适合的时候也会告诉大家。大家刚才讲的都很精彩，不管是发展造就价格，还是市场造就价格，存在就是道理。我们公司到太原肯定是希望有所作为，我们在小店我们希望有更大的发展，更大的空间。谢谢大家

HOUSOO：我们期待恒大的发展，至于我们接下来再谈，我们请上海金贝的杜经理谈一下，

上海金贝杜玉柱：我对小店这块不是很了解，给我的感觉小店目前商业和就业率还达不到，这个人感觉对于小店的发展会有制约性的作用，不管是房价上扬还是平移， 刚才薜总讲到，关键看价格，我觉得关键是看人，从他这一块我是这样认为的。

HOUSOO：有不少业内人士认为明年小店镇的房价将会突破4000元／平方米大关，还有专业人士认为会比去年4000元／平方米更高，有无这种可能？如果突破如比4000元／平方米更高，以往小店镇楼盘的价格优势就不复存在了，那么，小店镇楼盘的市场竞争力在哪？

山西房地产总编田峰：我插一下，恒大的房子不是给小店镇盖的，薜总讲的宜居的不一定是最贵的，这是一个辨证关系，因为土地供应量就是这样的，这是一个不可回避的大前提，不要站在小店镇的前提下谈，将来小店镇的人可能是大趋向20％-10％。这是我的个人观点，但刚才讲恒大要盖宜居的房好，价格怎么样？环境如何？为什么学府宛为什么要盖湖？大家都是在向宜的概念去走，大家应该在这个前年是去分析价格，去分析市场。个人观点，供大家参考啊。

北京世纪朗润薜铮：还是不同意，我特别同意杜经理的观点，小店区千万不能成睡城，你说学府宛有70％的湖面，这应该是一个适度的东西，应该是一个合理的东西，我们计算过，这个费用是相当高的，这些都是业主来交的。宜居是个理想化的，日本的建筑讲，最好的房子在哪？不能说因为有湖就要收多少钱？我觉得这是不实际的，这也是违反市场规率的，田总说的这个我觉得只是个例，如果房价都要涨到一万以上，那样太原的房地产市场会死掉。这是一个动态的概念，宜居是动态的，如果说小店镇的房价突破4000，虽然说市政配套较低， 那么如果突破这样价位的话，那么这个楼盘的竞争力在哪？

泰禾房地产刘海全：首先要看小店镇的供应产品满足的是哪部分的市场，我们希望开发商可以造出适合我们 子，对于小店镇而言，小店把交通市政配套做好，大家的方向应该是产品的需求与规率，这是一个好消息，我们期待恒大等开发商，在今后的销售实践中能够理性，能够有整体规划，这是我的一方向小看法。

浦东雅典王钧：120的三房我觉得能突破4000，但是我们作为开发商，它有时的需要挑战极限的，我们不讨论它的单价是，但现在三千左右到四千左。

HOUSOO：太原六个城区有这个人口数，但不包括清除那么，应该说是300万的市场容量，

浦东雅典王钧：我个为认为是非常冒险的，公安局，2年时间解决5000多少的众众人口问题，这么多的，那些是很正常，所以说恒大的房子会有很高的房价是不太正常的。我最担心的，很多大公司会杂一个很大的价格，95％以下也不可能，真正做房地产的没有几家，对于山西的很多企业，房子盖的如何，需要真正在本地盖房，比如千禧。

HOUSOO：如果产品足够好，不怕价格高，这是田总的观点。

上海金贝杜玉柱：第一点，今天不是恒大的批发会，我们应该拿市场去说放，恒大只是市场的一部分，定价这块如何高或低都不重要，我听了一些话，我感觉还是老掉场，就业率的问题，想把小店的地炒起来，是需要聚集人气，也就是商业，因此我在考虑这个问题是先有鸡和先有蛋的问题。

HOUSOO：小店区现在就是60万，小店镇也就是30左右，现在有好多人在在榆次购房，论其性价比，榆次的房子比太原有很大的优势，那么榆次版块会对小店板块在购房者者的争夺上有优势吗？

浦东雅典王钧：我们认为不存在榆次这块的问题，不存在这些漫游这些问题，我们在小店本地宣传不是很大，我们是需要城区的人口，

HOUSOO：浦东雅典有多大的体量？

浦东雅典王钧： 30多万平米，

HOUSOO：那你觉得30万的量能不能消化了

浦东雅典王钧：太原的购买力还是有的，对于市场来讲，消化2000套，这些问题不是很大，很简单的，很希望学府宛可以卖的更高，我们会这个基础上我们的项目就更好做一些。

HOUSOO：非常感谢王总的发言，这就个话题，请嘉隆的李经理来谈一谈

嘉隆李淑红：不认哪个开发商，一方向就是说成本，必须达到一个，第二要有一不利润，不可能是成本价销售，没有它的空间，其次才是外在的因素，我们的项目也没有定价，

浦东雅典王钧：希望大家一同去做，这个市场的好与坏是看所有的项目的。

鼎晨欢乐林栖郝忠毅：现在嘉隆拿的地价很高，这就有个矛盾，楼面地价会很高，如果作这种高楼地价的房子，我不可能卖很低的价，所以随着土地成本增长，明年小店的房价应该是一个爬升期，这个东西也是在看各地，应该不会90度。

泰禾房地产刘海全：大家刚才谈的很多，小店区有什么样的情况？各家项目之间很熟，小店没有置留感，“睡城”，小店现在也是睡城，因为没有什么活动，小店有的就是经济开发区，就是就业问题，小店其实已经成形了，小店楼市的竞争力在哪？还能不能继续上扬，肯定是上去的，竞争力非常强，河西与北城都四千到四千五，原来的是交通太差，坞城南路现在也很糟糕，城市配套已经出现地非常明显的变化，滨河东路，小店中这一块会让人感觉到，我比较认同金总的造势，这个我是赞同王总的意见，但是现在的市场是不允许这样的，如果小店的市场竞争力，太原的北城如果价格平衡的话，这是个企业品牌，小店的区块绝对是最好的，小店走的重点，长风商务区离小店应该是有5公里的距离，它的理念肯定会慢慢走向宜居，这也是小店的发展趋势，如果这个项目是个很高品质的生活，然后的供应量的问题，爬升最快的是小店区， 从个人观点，即使市场爬升较慢，但小店肯定不会慢，但明年小店可能会有更多的，100-150万的供应量，小店是没有地段的，是比性价比，将来小店如果同时，

HOUSOO：供应量上去了？

泰禾房地产刘海全：供应量上去了，小店现在的房价确实很正常，薜总是在说政府的问题，这个的确是政府的问题，整个小店区的房子，如果10盘中可能6-7个盘是没有手续的，现在小店的盘有手续和没手续是没有差别的，客户已经认可小店手续的问题，所有的开发商可能都向恒大一样，

HOUSOO：刘总的发言很精彩，也说到了问题的核心所在。由于时间关系，本次论坛就进行到这里，希望大家继续参加次我们下的话题，继续关注“谈房论市”，谢谢大家。