[HOUSOO]：首先感谢大家今天来到现场参加我们的论坛，我们从去年到今天共举办了十期，以前的论坛讨论的话题集中在新房，有开发商、有银行、有媒体、还有一些业主，通过这种论坛我希望我们跟媒体联动帮助大家跟政府、开发商、中介公司相互起一个舆论引导的作用，希望大家畅所欲言，轻松一点。

     [HOUSOO]：今天讨论的话题，有两个话题是李会长决定的，而且对第一个与第二个话题李会长从专家的角度讨论二手房市场，接下来咱们讨论一下怎么样促进二手房市场的发展，首先请各位介绍一下自己。

     [HOUSOO]：二月份，据国家统计局发改委统计二手房的价格同比上涨9.2%，根据我所了解的数据，另外一个统计是达到16.7% ，从这一方面应该说是从市场看明显地上涨了，但是据专家说现在房源非常紧缺，部分存在有价无市的现象，至于说我们举办论坛的目的就是让大家议论一下二手房的表现正不正常，它未来的走势是什么样的？消费者存在观望的心理，怎么能够促进它更好地发展，希望在座各位客观全面地分析一下。

     现在好多消费者问在网上公布的房源是不是中介，而且现在事实上在太原市存在着不少于30家的黑中介，对二手房市场的毒害是相当深的，大家从品牌中介的角度去考虑，认为如何让消费者接受或者说喜欢跟合法中介打交道，选择自己放心的房源。首先请李会长发表一下自己的见解。

     李会长：首先感谢大家能来参加这次论坛，我想中介机构据说过去实实在在在层面不同地推进，论坛也好，座谈也好，都是为了老百姓。太原很多卖二手房或者买二手房的群体不知道怎样进行交易！经纪人协会正常运作，中介机构的信誉在太原是很一般的，但是经过两年来的发展，中介机构逐步进入了一个良性的轨道平台。正规的中介机构开始逐渐地发展起来，一些不合格的则开始逐渐萎缩。正规中介理性经营的气势越来越高涨。所以我赞成来谈一谈我们要做什么？今天很高兴和咱们经纪机构的同志们聚到一起，我想还是以中介机构为主，将来我们大力扶持的也是这批机构，也是合法精英讲诚信的同志们，这是我们作为管理行业想这样做的。当然作为各机构来说，我们今年到底做些什么？到底我们对房地产市场的研究确定，好多的中介机构比较理想化，向前发展的目标也比较理想化。在太原很多想法、很多思维，比如我爱我家扩张得就比较快一些，但是带来的问题是什么？加盟店越来越多，那这些加盟店是否规范？老百姓是否认可？所以说举办这个论坛还有必要的。咱们这个谈话也好，座谈也好，不合格的媒体要坚决封杀掉。如果这个论坛有一个不合格的单位，我就拒绝参加，要让大家感觉到所有功力性的东西；这样对大家、对太原市的老百姓都是相当有益处的。包括我们媒体的导向性，我们中介机构一年两年的精英甚至更多时间的合规的诚信的，一件出了问题了，做了十件挺好，带来十分恶劣的影响。所以我们一定从的层次地考虑二手房市场，一个是我们老百姓的利益，再加上我们中介与精英机构到底在做什么？首先我提出一点：在我们不合规中介机构绝对进不了二手房市场，第二：进入那个市场的机构是不是完全诚心，如果不是，我们依然要不断地完善走向诚信的道路。比如我们好多经纪机构有自己的经营模式，好多机构现在不断地培训员工，这都是为这个行业整体素质做着积极的事，我想我们这个中介的发展潜力是非常大的，要具备几点，第一：是安全有效、诚信；第二：是专业合理地为老百姓介绍老百姓的需求，具备了这两个基本元素，中介市场的前景就会非常好。我曾接到关于二手房的投诉有很多，从去年开始，投诉在不断地增加，中国的市场在不断得成熟，我们中介讲诚信是最关键的。我们的中介机构对老百姓消费的职业前景是否进行了研究？当我们这个市场一旦成熟到我消费者都信任你时，二手房的交易就会完全上升；诚信不仅仅是简单的两个字。所以我们第一个要研究市场、研究房源信息准确；第二个研究我们中介机构要达到什么标准？通过我们之间的合作把我们二手房市场经营好。我昨天看今天所讨论的话题进得很含蓄，房价到底是涨还是落？今天不考虑房价高低的问题，房价在涨，说明有市场的需求量在支撑，市场供大于求，这是市场规律、经济规律。我们目前得到的数据是销售比较缓慢；我觉得太原市现在的二手房房价整体说价位较高，很多已经可以是新房的价格，很多二手房，虽然具备医院、学校、社会等功能。我们要做成合规经营的诚信中介，我们希望老百姓对我们放心，我们会从专业的角度为他们服务，他们用消费的情感来信任我们。如果能达到这两点，我们的论坛开展得就非常有意义了。让老百姓都知道二手房比较安全，我们在管理市场，我们会为消费者提供一个良好的市场。我们提供给消费者的就是我们的房源经济机构有一个良好的环境，我们有中介机构的配合不断把我们塑造成一个比较有特色的经营的房地产二手房交易市场。所以说希望大家感谢我们的媒体在这方面工作的支持，也希望中介机构积极地扶持正规的媒体。如果进入商业的层次化很浓，那样对市场是没有好处，借这个机会希望我们经营户、中介机构从这个角度导入到我们的行业整体向上的氛围当中，我们以此来发展自己。谢谢大家！

     [HOUSOO]：谢谢李会长的精采发言！客观地讲，太原市的媒体对二手房的关注度的确不够，从新闻或者其他角度的报道并不多，详尽的报道更少。炒作得比较厉害，各家报道都报道了，但是这就牵出一个问题，让老百姓们怎么放心地接受中介，怎么能做到这一点呢？刚才李会长也说了，大家提出各自的看法，畅所欲言，比如说我是怎么做到这一点的，我想怎么做，大家都可以谈一谈。

     天缘房产：首先是媒体导向，现在大家对太原的二手房市场非常不熟悉，甚至到现在还有很多人不知道中介公司在哪？中介的整个的宣传引导不到位，还有媒体发表的一些反面报道的，二手房正面报道的不多。比如大家刚才所提到的一鼎中介的事情。二手房特别在交易过程中怎么样做到诚信？怎么样为客户服务到家？怎么样诚信地为客户服务的这个过程？我们非常感谢能有这么一个机会，这样我们大家可以做一个宣传，能够报道一些正规中介。无论是从理论上或者其它方面都可以。外地的客户来了之后，首先谈到的就是中介，今天接待过一个客户，需要租写字楼，需求是4000多元平/米。前期打过电话，问到怎样配备，收费多少？然后来看房子，这些都正规的客户，越正规的层次越高，即使发生了事情以后也有说理的地方，起码有个证明人、有公证人。所以说媒体在报道时我们希望报道一些正面的东西，这样也是对我们有好处的，而且实实在在应该这样做，不是要凭空想象捏造。李会长正确地对待问题没有后顾之忧，如果遇到投诉时候也有可以申诉的地方。二手房中介机构一方面需要我们自律自强，多多地搞好服务，把服务做好以后，客流量自然就会增加。

     [HOUSOO]：其实像各位在前面所提到的，在三晋都市报27版基本都是二手房在交易需要注意的一些案例，还是比较全的。但是不知道各位有没有一些好的例子。可以在以后的报道连续性地报道，让老百姓更相信。我相信在媒体的宣传努力之下，在各位的自律之下，让老百姓放心找中介。

     天缘房产：补充一点，还有大家之间的协作，如果这个中介没有房子，客户到别的中介说了以后，不要将对方批斗的一无事处，我们要维护咱们共同的利益。

     李会长：刚才刘老师讲的非常好，一个正规的中介机构：第一个是要有工商部门发的营业执照，第二是有房产部门发的房地产机构资质证，第三是要有收费许可证，这是物价部门所颁发的，第四正规的中介机构有正规的房地产注册经纪人或者太原市行业协会颁发的房地产经济协力证。当然我们太原市房地产经济机构也有自律公约，我们的营业执照都在营业场所悬挂，老百姓认识到这四点以后，就可以放心的交易。当然即使与合规的中介机构交易也得注意几点：第一看所有的证件，第二签订合同一定要仔细，包括我们的中介机构有责任、有义务完善规范版本给消费者介绍。那么消费者也一定会完善、规范地跟我们签协议。作为我们中介机构，要注意到精英当中的点点滴滴和细节，或者说每个细节、每个环节，通过这么几个内容，老百姓放心了，我们的效率与收益都高了，我们和客户之间也架起国信任的桥梁，所以今天借助这个机会一方面告诉所有的消费者，到规范的机构进行咨询、交易或者说相互之间的买卖合同，同时也告诉我们经营操作性。像刚才刘老师讲的建立诚信，加上我们媒体从多重角度地宣传。像我们太原市房地产在信息网上所挂的内容，老百姓只要轻轻一点击就可以知道一些房地产商是否正规。我们也要让老百姓充分地认识到我们也是一个合规的机构。包括我们山西房地产门户网，我们这是开放的。太原市二手房交易市场，只要是有利的我们也都是开放的；包括对合规机构的意见也可以，我们也有自己的公约在约束，我们可以和媒体结合起来。那样放心消费、放心中介、放心的二手房信息市场的平台就建立起来了。让老百姓知道我们正在不断地规范我们的服务。

     [HOUSOO]：和谐发展诚信交易，这是我们大家共同的追求。我相信也是一个规范的房地产市场梯级供应体系之下一个理想的状态，但这需要努力，在新的形式之下，需要怎样面对买卖双方与中介间的各种挑战？

     刚才听了李会长的讲话了解到在我们精英当中也确实遇到许许多多的问题。对媒体的朋友讲句话：一个是弘扬主旋律、诚信经营。无论是刚起步，还是成长阶段，诚信经营是基础，丢了诚信就会面临失败。

     诚挚达刘总：弘扬主旋律诚信经营是基础，无论是从晋商的历史来看，还是新崛起的民营企业，诚信经营是基础。作为一个正规合格的经纪公司，目前从市场经营的角度这也是市场的主旋律，有了这个诚信经营的基础以后，与市场发展的房地产经营市场。我们太原市的市场被开发商定位为三线城市，现在要如何看三线城市？它有它的困惑，也有它的优势，困惑：第一，我们的交易量比较小，大部分太原市的交易量在4400套左右，在场中的中介公司经营这么多二手房的话会有个比例的问题，这么多的房源有多少是中介公司在做？我想不超过2200套，那么再此基础上要做强、做大。我们中介公司如何应对？我是这样考虑的，现在都强调正规的中介公司，这是太原市面临的选择，因为我们是三线城市，跟深圳、上海、天津不具可比性，所以我们仍然还是个初级阶段，我们需要让消费者认识我们这个行业是建设部鼓励发展的一个行业。我们进入这个行业，因为我们认为它很有发展前景，消费者对我们这个行业的认识度、美誉度不够。首先我们是三线城市，第二交易量比较少，宣传也不好做，第三点就是老师讲的从新闻媒体上讲，它是少不了，但如果要报道的话，正面的东西不多。太原市的中介公司与媒体的服务还做不到海尔集团那样的程度。媒体没有挖掘这些东西，消费者也认识不到；因资金原因，中介机构也没有新闻发言人这个岗位，现在的实力还不够中介公司单打，所以现在三线城市就存在这样的困惑，实际上现在的交易量是18000套左右，西安是12000套左右，太原是4400套，还不能开始一个全面的品牌运作。所以目前这种情况下，客户也需要我们中介公司，这个客户不仅仅是个人客户，我感觉从法院、银行、拍卖公司、资产管理公司等都需要我们中介公司来做，这么多单位和个人来需要我们服务，而且需求是比较广阔的，但我们现在停留在让消费者认识我们的阶段，处于初级阶段，需要我们新闻媒体，这样我们就发展得快一些，这是一个面临的困惑。再者如何平衡二手房买卖双方的关系。如果现在加入2500套房子的话，这么多中介公司齐心协力做这么的房子，数量是不够的，这就对我们提出一个挑战，我也在分析市场，也在比较占到多少的份额。据我观察一个连锁店平均一个月销售1.5套就是一个中等稍好的水平，这个水平怎么样？如何应对这些挑战呢？从我们的做法说，把我个人的观点拿来与大家探讨一下，中介公司有自己的主旋律，但是如果房子有交易的风险我们该怎样给客户做宣传？从市场的观点不说技术水平，从全国的大趋势还是在涨，我觉得太原市的市场整体还是比较疲软，受全国影响比较小，受太原本地区影响的因素比较多，太原市供求关系严重失衡，这么多人口的城市交易量比较小，需求量大，这样供求关系决定了它的增长。第二太原的产业结构，太原周边省市私营企业、矿主比较多，需求量也较大，所以这种供求关系相当一部分不是自住的也是投资，这样严重地求大于供，当然也有一个性质上的差别就是小户型，是这样的一个趋势。另外还有一些外地的开发商，我认为今年开展高端的涨，中端还是稳涨的态势，自认为中介公司经营二手房应该是不能算是第一流的水平，从公司精英发展的角度来讲、从房地产来讲，我认为还不完全是做二手房买卖，所以从我们经营的角度讲，应如何应对这个市场？从个人角度的考虑来讲，首先开发一些新的业务品种，比如：商铺、写字楼，委托经营等，因为难度比较大，客户群比较少，太原没有一家公司专业做这个项目，我们从去年开始做商铺的经营，因为对方的资金实力比较雄厚。当然这是一个思路；第二就是我们谈过的金融服务代理的业务，目前银行给我们服务费，房地产交易就包括若干个内容，所以这块业务也是很有前景的一个业务；第三部分业务就是不良资产的处置，这个问题怎么做？拍卖公司拍卖房产，市场管理公司，这个要选好法律顾问；不良资产因为处置容量很大也是没人在做，所以作为我们房地产经纪公司，如何应对目前的市场状况？我觉得这三点都可以归结为在统一平台上扩大新的业务，我们的基础业务大家都会做，另外还有做楼盘代理的也都在寻找机遇，我认为从今年的市场趋势来看，实际上对我们中介还是有利的，比如去年年底商务部规定外资企业进入中国从事房地产要审批，而且不能无限制地扩展，这对我们就是一个保护；还也一个比较确切的消息，二十一世纪不动产要进入太原。还有就是金融代理为银行拓展业务这块，这个在北京、天津业绩是很普遍的，这个在太原市是没有的，二十一世纪不动产专门成立一个财务公司，专门做这个业务，这是有很大拓展空间的渠道，对我们是机遇，但二十一世纪外资企业来了也是从管理服务、先进的经营理念，这两三年每年具有了解太原市的数据，应该说是一直保持着，当然我觉得跟人家的差别还是比较大，太原市其他公司要求很高，人家也有可能设个办事处或建个授权公司都是有可能的，对于现在面临的势是欢迎还是不欢迎，但前期培训四个月，加盟店是无法承受的。所以对我们来说确实是大家只有快快地成长才能应对各种挑战，才能在市场中占有份额，所以说从房价涨与落，我们房地产经营公司应该抓自己的市场热点，找自己的强项，怎么样能快速地壮大，壮大了后在规范的技术上越做越大。谢谢大家！

     ［HOUSOO］： 我代表网友问几个问题，目前我们正在做现场直播，有47个网友提出一个问题，1、新房价和二手房的价格差不多，有些好地段的价格基本上跟稍微次一点的新房价格相差不多，而且二手房的贷款在银行方面不像新房付30%，其他的办按揭，二手房的贷款方面怎么去解决？

     李会长：目前光大银行已经进入太原的二手房市场，我们正规机构已经和银行建立了关系，所以二手房的贷款现在已经可以了，是不存在问题的，如果老百姓或者市民要买二手房，只要协议成交以后，银行便快速的在24小时之内即可办理，所有我们正规的机构，只要这些机构速度很快，光大银行即可签，其他的包括民生银行、建设银行、中行都可以办这个业务。

     ［HOUSOO］：现在有的新房和二手房仅相差一千块钱，有网友提问说买二手房还是买新房？想听一听专家的意见。

     银宝达赵总：应该说各有利弊吧！开发商的房子主要是期房，老百姓不敢投资，不能放心地购买房子。所以说这一点网友们的确是买期房挺担心的。等到房子5证全的时，房价也是相对较高，这个情况是存在的，新房的户型越好价格越高，现在开发商都是一户一价，所以二手房的价格是跟着往上飙的。看地理位置层次单位物业、停车位绿化。但二手房买上以后可直接入住，我看到的即是我想要的，户型、价格、装璜等，但商品房则不同；二手房是现房。

     ［HOUSOO］：网友想了解一下二手房中介公司的市场，现在是否是有价无市？比如学校周边配套好一些的话，从二手房市场了解到，学校周边的一些房子，基本上是买不到，有价无市。比如五中周边的房源，还有一些好学校附近的房子价格也比较高。因为可能有人买上之后要投资。

     网友说买了新房以后如何找正规的中介公司应怎么过户？

     网友说有的中介公司应如堡完善手续？

     ：必须具体情况具体分析。第一个房子有房地局备了案，如果没有备案又想出售，也可以找中介公司，经过核定之后，认为卖房人的各种证件都齐全，可以跟他所在的开发商进行协商，帮助其过户，找到合适的买方。

     金屋房产张总：二十一世纪要进太原，我觉得可以作为下次的话题来深入地讨论，最紧迫的就是外地开发商的进驻，我们前期也在做论坛，也感觉到压力很大，首先大盘开发商一拿就几十个亿很容易，我觉得二手房中介经纪公司，下一步业面临这样的问题：比如北京本身城市比较大，公司也比较正规，很少有客户之间私下交易；而太原比较小，刚才还有一个网友体问，私下跟房主交易是不是不用交二手房的交易费。我们很担心私下交易，他们之间的协议是否保险？

     我爱我家：大家好，关于二十一世纪不动产，这个问题有人说这是个冲击，我个人认为这不是冲击，其实二十一世纪不动产的到来对于提升太原市的中介水平是一个很好的促进作用；从目前来讲的话，太原市二手房的水平不是很高，究其原因可能是有专业操作背景的公司比较少。所以二十一世纪来的话大家想的不应该是怎么面对和排挤它，应该是如何提升自己的服务水平，提升自己的专业能力，把太原的二手房提升到一个新的档次，这是我的观点。

     ［HOUSOO］：二十一世纪不动产进入二手房市场，刚才我爱我家说不是一个冲击，不是说一致对外，而是一个欢迎进来，是一个共同促进、共同发展的过程。至于是否对二手房形成了冲击，我想听听博翔的看法。

     博翔房产：我们是基本上比较赞同我爱我家的发言，冲击是虽然存在，但相对来说可以提升一下太原市中介的整体形象。主要是对我们的观念理念，对我们有一个革新，对我们太原的中介市场可能会更加规范这样的作用，不是说带来很大的冲击。

     佳诚房产：大家都说得比较宏观一点，细节上的东西比较少，刚才刘老师所讲的。咱们都在回避这些问题，更宏观一点说咱们现在谈到的比较大一点的问题，自己的健康发展和外界的冲击这是两方面的因素，内在的因素和外在的因素，也就是说自己健康发展了，外界的影响对你影响不是很大，有更好的环境的发展对大家来说都有好处，都是说进来对传统中介共利。各个公司有各自的服务方式或模式，都有大家的渠道，它进来怎么看这个业务，也是需要时间的，大家对你的市场对你的认可程度，经济实力肯定有一定的因素，但是人脉方面也是很关键的。

     龙城居业：我觉得要想成为高手必须跟高手竞争。二十一世纪不动产进并后还是对我们有一个促进的作用。

     ［HOUSOO］：二手房的需求有多大？因为在这方面一手房市场还是比较明显的，在座各位对于二手房买方市场是不是也有观望的心理？

     我爱我家：现在数量非常庞大，从年初我做了一个对比，从07年到了08年一季度变化非常明显的，从我爱我家来看供给大于需求，持一个观望的态度；但是对于市场来讲的话我个人分析，从现在来看的话，决定房价首先是能源问题，能源后面应该是建材，能源涨，建材就涨，从今年看上涨了300元，有2200套左右；最近地价已经到了400多万，从这个层面看，太原市的房地产市场是上升不会出现忽然的下降。

     有人说拐点，老百姓说往下拐，确实有这样的，那究竟什么时候能下来？个人认为保持平稳就是很乐观的。

     如果现在不买三年后涨。

     ［HOUSOO］：网友提问说股市狂跌，想买地方好的二手房或者是新房，二手房是如何算投资回报率的？

     不好说，不知道什么地方，什么环境，什么层次，医疗设施这都跟它有关系。

     具备了二手房的房源加上我们中介机构如果有这个意愿的话，可以推出一些优惠措施，但是现在还没有这样的规划。

     回报率：每个月每平米租金乘以售价，现在从国家公布的回报率来看应该是20左右，甚至像青岛一般是达到26%，威海是32%。

     跟股市比起来，我不涉足那个地方，昨天3300点。

     买房子的时候以后有了钱赶快投资房产。

     ［HOUSOO］：媒体提了一个问题，刚才说看到网上直播，说讲到正规的二手房中介，在网上能不能看到正规的。希望政府机构公布一些黑中介，给大家提示一下。

     李会长：作为行业来讲是没有处罚权的，但是我们和房地产检查大队有一个合作的关系，今年五月份我们对房地产中介机构进行一个全面大检查，对一些不合规的中介进行检查，下个月监察大队用大约一个月的时间对太原市的二手房市场进行监查。

     ［HOUSOO］：这次论坛的最后一个问题，怎么看待08年的二手房中介市场？

     李会长：2008年的二手房市场面临着机遇和挑战，两个方面都要把握清楚，二十一世纪进入会给我们带来新的理念和挑战，对我们来说主要是机遇，主要是对我们产生更大的动力，尽管我们还小，尽管不成熟，但是我们这块的市场都驾轻就熟，更熟悉；对二十一世纪不动产的到来别畏惧，它有优势，我们也有。我们是本土的中介机构，我们的人脉这几年建立起来的诚信，包括业务、专业人士，我们的前景很好的，今后的发展空间大，当然也有好多的问题需要我们解决。

    天缘房产：我同意李会长的观点。我们本地有本地的特点，咱们经营从开始到现在，山西太原的二手房已经有这么一个队伍了，而且最大的优势是我们的客户人脉建立起来，这是什么都不可比的。像二十一世纪不动产肯定很漂亮，主色调是黑的，衣服是黄的，很漂亮，很规范，店面很大。2008年我看好的是我们自己。二十一世纪不动产它的服务很多，我们的服务也有。所以说本土的二手房中介机构不能失去信心。为了太原二手房的发展，一个品牌的推广树立。

     ［HOUSOO］：2008年的二手房市场刘总持乐观态度，至于房价方面请亿森胜谈一谈。

     亿森胜房产：大家刚才都大概地谈了些问题，说了好多方面了，2008年我的思想是大家只要能团结起来，不管外头怎么样地向太原市来攻击，咱们团结好了还是可以跟他们对抗，咱们有自己的人脉有自己熟悉的渠道，毕竟还是在自己的本土上。

     天缘房地产：大家合作起来不要互相拆台。

     ［HOUSOO］：这次请来了大家非常高兴，对这些问题也谈得比较透彻，有些问题我想在以后的时间里单个地向各位请教，希望大家能给予我机会，今天也非常感谢大家参加2008二手房发展论坛。