去年楼市红火时，圈地、捂盘、加价，是很多开发商考虑的重点；但到了现在，市场变成“望市”，“开发商卖不动，购房者买不起”的焦虑弥漫楼市。如何提高产品的性价比和附加值，如何将房子尽快的卖出去，成为企业活下去的正道。紧凑小三房，曾经在市场上难觅其踪的户型，如今借助“观望”之势登上舞台，并开始“大行其道”。

    【历史】紧凑户型，凤毛麟角

“我们的三房紧凑户型，目前已走了近半数，从认购到开盘，一直签约率最高的户型”。谈起紧凑户型的市场状况，鼎晨浦雅典的销售人员仍对紧凑户型高度的市场认可度表示吃惊。

    与这种市场高认可度形成鲜明对比的是，2008年以前，90平方米左右三房在太原市场上可谓“凤毛麟角”。6月25日---7月6日，记者随机看了小店镇和南部区域的十几个2007年的已售项目的户型，发现一般两房在90---110平方米，三房在120---140平方米，然后就是50平方米左右的小户型。“就算有面积较小的两房，位置也是设计在小区靠近墙边、边角的地方”。位于长风街附近的一家开发商坦言，2006年和2007年的市场，小户型就是针对投资者，而大户型则是面向“有钱”阶层，对于夹在中间的中低端购房者，市场并没有向他们提供很多的可供选择的商品。同时，该开发商表示，在北方人的观念中一直喜欢大房子，又由于气候等条件所限，所以，北方的房子都偏“大”。“其实，我们家买房的要求并不高，就是希望能买到一套小三房，老人小孩都有地方住，总价也能承受，但去年，这样户型的房子实在太少了。”购房者王女士告诉记者，大家当然都愿意住大房子，但随着房价越来越高，普通购房者越来越买不起房。2007年，她看了不下10套楼盘，都是因为户型偏大，总价太高，不得不放弃。

    【趋势】户型向“小”，品质向“上”

    市场上“大户型主导”是2008年之前的产品特色，2008年，户型创新会走向何方呢？

    “不可否认，相对于2007年，现在公司的销售速度是两倍以上，以前可能是一个星期卖50套房子，而现在可能需要三个星期，四个星期，甚至更长，这个时候，就要求开发商对市场多做研究，多多分析，同时在户型设计上压缩面积，以满足自主购房者的需求。”一九鼎房地产顾问有限公司总经理明晓青认为，金融政策令当前市场上的投资客户需求得到压制，但市场上的硬性置业需求还是很强劲，面对销售受众的调整，开发商也应该更深入地细分市场，在户型创新上有所作为。

    负责操盘富基翡翠郡的帝宇恒天置业咨询管理公司副总经理张楠也告诉记者，“90／70”政策实施以后，尤其是市场进入“观望”以来，开发商在楼盘开发与推介上表现得更加理性，主动与购房者的务实消费相适应，而紧凑型的“实用中小户型”的推出就是典型表现。“对开发商来说，户型调小，控制总价以降低产品价位，同时提高居住品质，是开发商迎合市场的主要办法。而开发商推出90平方米以下的‘实用小三房’，单套房屋总价控制在购房者可承受范围以内，同时只需购房者付20%的首付，对购房者来说置业压力大大减小，这也体现了房产新政对中小户型和中低价位楼盘的引导”。

    在这一背景下，一些知名开发商已经开始有所动作。记者了解到，富世康苑、阳光银座等开发商已经将户型主动调小，而近期上市或者准备推盘的多数项目的主力户型就是90―――120平方米的两房和三房，以有效支持自住需求。

   【特色】能买得起，可住得下

    针对户型的“回归”，山西房地产门户网总经理李晓林表示，产品供应和消费者需求曾经有一定的差距，商品住房户型过大，对于一些年轻的初次置业者来说供应结构错位。但在政策之手和市场之手的双重调节下，开发商能够主动迎合需求，调小户型，可以说是有效解决了消费者“买得起”的问题。

    在李总看来，在房价基数已经达到一定程度时，如果户型过大，总价就会很高，因为面积过大，很多有住房需求的人就被挡在了购房门槛之外，这也是许多人抱怨买不起房的原因之一。而中小户型房屋的总价比较适中，相对较为经济、实用，适合许多首次置业的人购买。

    据记者了解，经过房产新政和近两年的房价攀升之后，置业者也渐趋理性，现在的家庭以两口之家或三口之家居多，一般60―――120平方米的户型就足够使用了，所以鲜有置业者贪大求全地购买大户型。因此，置业时首选小三房等中小户型的市民居多。同时，过大的住房面积并不符合很多初次置业者，空出来的面积显得多余，也带来不必要的负担，所以许多初次置业者更喜欢购买中小户型。

    但是，也有购房者为“户型过小会造成新的浪费”担心。

    一位购房者就对记者提出这样的疑问：“如果用90平方米来做三房的话，会不会摆放不下家具？如果这样，实际上是变相浪费面积。”
    对此，李总说，品牌开发商对于户型的设计一般都是经过严格和科学计算的，以卧室为例，设计师会让卧室能够放下床和衣柜，同时也为卧室摆放电视等物品留下了空间，所以购房者不必为此担心。

   【经济】通胀压力，仍然较大

    地根、银根紧缩了，股票跌了，“高通胀”来了，一夜之间，老百姓手里的钱“缩水”了。在国内投资产品并不丰富的今天，如何寻找一种一劳永逸的财富保值、增值之道，是许多人关心却又迷惘的问题。在太原，山西，还有相当数量的人，“端着金碗没饭吃”，这些人手里有不菲的现金，却不知把这钱放在哪里更放心。持币待购，都在说明，人们陷入了一种无解的投资盲点，如何找出一面魔镜，照出我们看不到的财富？

    目前投资的途径主要有三个：一是房地产，二是股票市场，三是银行的理财产品。从目前的财富效应来看，房地产和股票市场对投资者的吸引力最大。

   央行曾在《中国货币政策执行报告》中，对2008年宏观经济展望时指出，“通货膨胀压力依然较大”。这样看来，中国的高通胀率可能还会持续一段时间。而一般的经济运行规律是，高通胀率之下，引发的是保值思考和行动；低通胀率之下，引发的是投资冲动。

    【投资】保值功能，不容小觑

    尽管现在楼市处在“焦虑的观望期”，但是房地产的保值功能，在当今经济“高通胀”下，还是不容小觑的。

   “尽管房地产存在着如此多的变数和风险，但相比其他投资型产品来说，它的‘恒产’性让人心里相当踏实，对有大量闲钱却不知做什么好的富裕人士来说，黄金、写字楼、商铺、住宅依然是确保财富保值的良品。”一位银行方面的投资理财专家说。

    其实，一些有实力的投资客已经看到了这条资本的保值之路，整层整层购买的现象时有发生，特别是部分古交人，甚至买断了独栋建筑。“写字楼、商铺的抗风险能力极强，整体贬值的几率很低。即使整个楼市发生波动，它们也是最为保值的房地产产品之一。”山西房地产门户网总经理李晓林这样认为。商铺、写字楼、精装公寓等具有保值、升值功能，但也并不是所有的房地产项目都可以保值、升值。寻找可以保值、升值的房地产产品，就如同在一群女人中寻找自己的另一半一样，不是找个女人就可以当自己老婆，也不是对方长得漂亮就行，这得看两个人的兴趣、爱好、脾气，有没有共同的话语等等。

    随着社会的发展、房地产项目性价比内含的日趋丰富，设计不够合理、配套相对落后的项目跌价将在所难免，选择适当的有增值潜力的项目是取得良好收益回报的关键。

    那么，这些潜力项目的潜力又有哪些呢？“地段，还是地段”，这句放之四海而皆准的名言，对于房地产来说，更是金玉良言。市中心拥有着整个城市最丰富的资源、最便捷的交通和最完备的配套，因此，一个城市市中心的房价，往往就是这个城市最贵的房价。事实证明，每次房价动荡的时候，最坚挺的还是市中心的房子。

    当然，好的建筑，应该是百年建筑，其设计具有前瞻性。那些设计落后的建筑产品，由于不具有保值功能，也就不具有投资效能。就拿城南的某项目来说，项目设计者五易其稿，仅在设计上就追加了500万元。这些努力，就是想使这个建筑在设计上具有超前性。

    除了好的外观设计，建筑的产品结构也相当重要。好的建筑是有生命的，产品类型之间也可以共生互补。